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Die zehn Gebote der Immobilienfinanzierung 

20.02.2019


1) Finanzierungsplan

Viele Käufer denken lediglich an den Kaufpreis der Immobilie. Hinzu kommen jedoch noch die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer - je nach Bundesland in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises - sowie Notar- und Grundbuchkosten in Höhe ca. 2 Prozent. Ist ein Makler im „Spiel“ werden zusätzlich zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises für den Makler fällig. Auch die „Kaufnebenkosten“ müssen im Finanzierungsplan berücksichtigt werden. Bei Neubauvorhaben sollten im Finanzierungsplan darüber hinaus auch anfallende Bauzeitzinsen sowie ein Betrag für Unvorhergesehenes berücksichtigt werden. 


2) Eigenkapital

Die meisten Banken empfehlen eine Eigenkapitalquote von mind. 20% bis 30%. Dass darüber hinaus zusätzlich die vorstehenden Kaufnebenkosten benötigt werden, wird oftmals vergessen, dennoch müssen auch diese finanziert werden.


Für Finanzierungen mit wenig bzw. ganz ohne Eigenkapital verlangen Kreditinstitute Zinsaufschläge, welche das erhöhte Risiko der Bank widerspiegeln. Wenn die monatliche Belastung dadurch zu hoch wird und die Raten nicht mehr gezahlt werden können, muss die Immobilie nach einigen Jahren verkauft werden. Sollte der Erlös dann nicht zur Entschuldung ausreichen, ist die Immobilie weg, ein Teil der Schulden jedoch noch immer da.


3) Nachfinanzierung

Im Festpreis (bei Bauvorhaben) sind oftmals nicht alle Leistungen enthalten, die für die Fertigstellung einer Immobilie benötigt werden. So fehlen häufig die Kosten für das Einrichten der Baustelle, Erschließungskosten für das Baugrundstück, Hausanschlüsse, Kosten für Bodengutachten u.ä. Werden all diese Kosten nicht bedacht, droht ganz schnell eine Nachfinanzierung, die aufgrund des zusätzlichen Risikos für die Bank teuer werden kann. 


4) Finanzielle Belastbarkeit

Ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum! Neben der Immobilienfinanzierung fallen natürlich auch weiterhin die Lebenshaltungskosten an. Deshalb sollten Einnahmen und Ausgaben – abzüglich der Miete und der monatlichen Sparraten für andere Geldanlagen, die dann in die Finanzierung fließen können – gegeneinander gerechnet werden. Der monatliche Überschuss muss reichen, um die Kredit- und Bewirtschaftungskosten der „eigenen vier Wände“ zu gewährleisten.


5) Höhe der Tilgung 

Wählen Sie eine angemessene Höhe der Tilgungsleistungen! Oftmals verführt der Wunsch nach einer niedrigen monatlichen Belastung zur Wahl einer zu geringen Tilgungsleistung, teilweise verbunden mit einer höheren Kreditsumme. Doch das Geld muss zurückgezahlt werden und mit einer Minitilgung lässt sich der Schuldenberg nicht wirklich abbauen. Spätestens wenn die Anschlussfinanzierung ansteht und das Geldleihen deutlich teurer geworden ist, werden die Schulden erdrückend – und die Finanzierung platzt. Vor diesem Hintergrund sollten Sie im Sinne einer überschaubaren Darlehenslaufzeit (ca. 25 bis 30 Jahre) eine Tilgung von mind. 2%, besser 3% pro Jahr einplanen.


6) Dauer der Sollzinsbindung

So wirklich weiß niemand, wie lange das derzeit historisch niedrige Zinsniveau noch anhält. Kreditnehmer sollten sich die günstigen Konditionen so lange wie möglich sichern, möglichst über die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Dies kann entweder mit langen Sollzinsbindungszeiten für ein annuitätisches (klassisches) Immobiliardarlehen oder durch eine vorausschauende Zusammenstellung der einzelnen Finanzierungsbausteine erreicht werden.


7) Flexibilität

Berücksichtigen Sie Ihre Lebensplanung im Finanzierungskonzept! (Lebensphasenmodell) Wie hat sich Ihre Einkommens- und Vermögenssituation beispielsweise in den letzten zehn Jahren verändert? Welche Veränderungen sind für die Zukunft zu erwarten? (Familienplanung, Elternzeiten, anstehendene Erbschaften, Auszahlungen von Sparplänen oder Versicherungsverträgen, berufliche Veränderungen usw.) So manches Kreditangebot ist zwar günstig, verpflichtet aber zu starren Raten, teilweise auch ohne Möglichkeiten für ungeplante Sonderzahlungen. Bei Änderung Ihrer Lebensumstände sollte sich das Finanzierungskonzept flexibel anpassen.


8) Bereitstellungszinsen

Bei Bauvorhaben wird die Kreditsumme in der Regel in mehreren Etappen abgerufen, und zwar nach Baufortschritt. Für den noch nicht abgerufenen Teil des Kredits berechnen die Kreditinstitute sog. Bereitstellungszinsen von meist 3 Prozent im Jahr – zusätzlich zu den Vertragszinsen. Kreditnehmer sollten daher bei der Wahl der Bank darauf achten, für welchen Zeitraum diese auf Bereitstellungszinsen verzichtet. 


9) Förderprogramme

Die bundeseigene KfW-Bank bietet eine Reihe von Fördermöglichkeiten, sowohl durch zinsgünstige Darlehen als auch durch Tilgungszuschüsse. Darüber hinaus stellen viele Bundesländer und Kommunen zusätzliche Fördertöpfe (z. B. für einkommensschwache Haushalte) zur Verfügung. Lassen Sie sich über die für Sie in Frage kommenden Fördermöglichkeiten eingehend beraten. 


10) Die Hausbank

„Bei meiner Hausbank bin ich schon solange ich zurückdenken kann, die werden mir sicherlich ein super Angebot machen. Schließlich kennen die meine finanzielle Situation“. 


Das mag sein. Dennoch macht es immer Sinn, auch einmal über den Tellerrand zu schauen, denn am meisten Geld wird dadurch verschenkt, dass Kreditnehmer nicht die unterschiedlichen Angebote vergleichen, sondern (aus Bequemlichkeit) der Hausbank vertrauen und über diese ihre Finanzierung abwickeln – eine Bequemlichkeit, die teuer werden kann. So klaffen günstige und teure Kreditangebote oft um mehr als einen vollen Prozentpunkt auseinander. Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro, einer Laufzeit von 20 Jahren und einer Monatsbelastung von 800 Euro kann dies eine Mehrbelastung von rund 40.000 Euro bedeuten.


Wir beleuchten all diese Aspekte in unserer umfangreichen Beratung und führen Sie sicher zu Ihrem maßgeschneiderten Finanzierungskonzept! 

Risiko des Zinsanstiegs absichern: Konkrete Möglichkeiten im Überblick

 14.12.2018


Letztlich ist es nur eine Frage der Zeit, bis die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens endet. Zugleich gelingt es nur wenigen Darlehensnehmern, den Darlehensbetrag in voller Höhe zu tilgen. Als Folge bleibt ein Restschuldbetrag bestehen, über den eine neue Finanzierung abgeschlossen werden muss. Allerdings kann sich diese Anschlussfinanzierung erheblich verteuern, zumindest wenn die Hypothekenzinsen angezogen haben.


Kein Bauherr oder Immobilienkäufer sollte dieses Risiko unterschätzen. Damit die Anschlussfinanzierung nicht außer Kontrolle gerät und womöglich teuer wird, empfiehlt sich eine gezielte Absicherung. In diesem Beitrag möchten wir die konkreten Möglichkeiten der Zinssicherung vorstellen.


Wahl einer langen Zinsbindung

Da wäre zunächst die Option, das erste Immobiliendarlehen in Verbindung mit einer langen Zinsbindung (Zinsbindungszeiträume von mehr als 10 Jahren) abzuschließen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist dies eine gute Wahl. Zwar mag sich der Zinssatz dadurch geringfügig verteuern, doch unter dem Strich kann viele Jahre lang von den niedrigen Zinsen profitiert werden. Diese Lösung bietet zwar keinen vollständigen Schutz vor einem Zinsanstieg, aber verringert zumindest das finanzielle Risiko.


Bausparvertrag

Das Potenzial des Bausparens wird gerne unterschätzt, obwohl es ganz enorm ist: Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich extrem günstige Zinsen für die spätere Anschlussfinanzierung.

Entscheidend ist lediglich die Abstimmung von Darlehen und Bausparvertrag aufeinander. Wenn es an der Zeit für die Anschlussfinanzierung ist, muss das Bauspardarlehen abrufbereit sein. Außerdem muss es ausreichend hoch bemessen sein, damit keine Finanzierungslücke entsteht.


Volltilgerdarlehen

Wer es sich leisten kann, finanziert seine Immobilie per Volltilgerdarlehen. Es zeichnet sich dadurch aus, dass innerhalb der Zinsbindung eine vollständige Rückzahlung erfolgt. Somit ist eine Anschlussfinanzierung gar nicht erst erforderlich. Allerdings sind die Monatsraten oft stattlich bemessen, damit eine solch schnelle Rückzahlung erfolgen kann. Andererseits muss sie nicht innerhalb von zehn Jahren erfolgen. Es gibt Banken, die Volltilgerdarlehen auch in Verbindung mit Zinsbindungen von 15 und 20 Jahren anbieten. Außerdem: Wer sich für diese Variante entscheidet, erhält von der Bank oftmals einen attraktiven Zinsbonus.


Forwarddarlehen

Diese Darlehensform richtet sich an diejenigen, die nicht gleich bei der Aufnahme ihres Immobiliendarlehens eine Zinssicherung vorgenommen haben. Die Grundidee des Forwarddarlehens besteht darin, dass es bereits einige Jahre vor der Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden kann. Sollte beispielsweise das Ende der Zinsbindung in zwei Jahren erreicht sein, würde es sich jetzt anbieten, ein Forwarddarlehen abzuschließen. Immerhin sind die Marktzinsen sehr günstig, wodurch sich tolle Optionen eröffnen.


Sondertilgungen leisten

Je nach Einkommenssituation ist es ggf. möglich, außerplanmäßige Tilgungen zu leisten und damit die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Zum einen verringert sich hierdurch die gesamte Zinslast, was zu einer Ersparnis führt. Zum anderen wird auch der Restschuldbetrag verringert, was ebenso eine Verringerung des Zinsrisikos bedeutet. Entsprechend besteht ein großer Anreiz, Sondertilgungen zu leisten. Voraussetzung ist, dass das Darlehen diese Tilgungen zulässt bzw. eine passende Vereinbarung im Darlehensvertrag steht.


Wir helfen gerne weiter

Sie möchten mehr über die genauen Möglichkeiten der Zinssicherung erfahren? Unsere Berater stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite – und das vollkommen unverbindlich. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.


KfW Darlehen läuft aus: so geht es weiter

15.10.2018


Die Einbindung von Fördermitteln in die Baufinanzierung ist beliebt, insbesondere KfW-Darlehen kommen bei Bauherren und Käufern gut an. Doch nach einigen Jahren laufen die Förderdarlehen aus und häufig besteht noch eine Restschuld, die es erneut zu finanzieren gilt. Die einzelnen Möglichkeiten möchten wir heute vorstellen.


Sinn und Zweck der KfW-Darlehen

Doch zunächst ein paar Worte zur eigentlichen Integration von KfW-Darlehen in die Baufinanzierung. Die KfW Bank bietet verschiedene Förderdarlehen an, die wiederum als Anreiz dienen. Sie sollen je nach Darlehensprogramm z.B. zum Erwerb von Wohneigentum oder zum Bau besonders energetischer Eigenheime motivieren. Zu diesem Zweck profitieren Darlehensnehmer von geförderten Zinssätzen, die einen finanziellen Vorteil versprechen.

Die einzelnen KfW-Darlehen sind an Zinsbindungen gekoppelt. Dies bedeutet, dass der jeweilige Förderzins für einen bestimmten Zeitraum als fest vereinbart gilt. Am Ende der Zinsbindung läuft das Darlehen aus und meist bleibt ein Restschuldbetrag bestehen. Darlehensnehmer müssen dann entscheiden, wie es mit dieser finanziellen Verbindlichkeit weitergeht.


Variante 1: Ablösung mit Eigenmitteln

Die beste Lösung besteht darin, den Restschuldbetrag mit Eigenkapital abzulösen. Anders gesagt: Das Darlehen wird zurückgezahlt, sodass keine weitere Finanzierungskosten (z.B. durch Zinsen) entstehen. Doch nur die wenigsten Eigenheimbesitzer können in der Zwischenzeit solch hohe Ersparnisse bilden, machen eine Erbschaft oder gewinnen im Lotto. Somit kommt diese Variante nur selten infrage.


Variante 2: Verlängerung des Darlehens bei der KfW

Wer seine Finanzierung fortsetzen möchte, kann bei der KfW Bank bleiben (auch Prolongation genannt). Für die meisten Förderdarlehen werden Anschlussfinanzierungen angeboten. Zinssatz und Zinsbindung werden neu vereinbart, anschließend geht es zu den neuen Konditionen weiter.

Diese Variante mag zunächst sehr vernünftig klingen. Allerdings gibt es einen Haken. Bei der Anschlussfinanzierung über die KfW Bank gelten nämlich keine Förderkonditionen mehr. Stattdessen werden marktübliche Konditionen festgesetzt, die im Regelfall über den Zinssätzen günstiger Banken liegen. Somit besteht die Gefahr, mit einer Prolongation unnötig hohe Kosten zu erzeugen.


Variante 3: Anschlussfinanzierung bei anderer Bank

Nur in ganz seltenen Fällen wird das Eigenheim vollständig über KfW-Darlehen finanziert. Fast immer existiert noch ein weiteres Immobiliendarlehen, das von einer anderen Bank stammt. Im Regelfall ist es problemlos möglich, den Restschuldbetrag des KfW-Darlehens bei dieser Bank unterzubringen bzw. dort eine ergänzende Anschlussfinanzierung zu erhalten.


Im Idealfall laufen alle Darlehen zum selben Zeitpunkt aus. Dann wäre es sogar möglich, eine Umschuldung vorzunehmen und die Summe der einzelnen Restschuldbeträge in einem Darlehen zusammenzufassen und ggf. zu einer anderen Bank zu wechseln. Solch ein Schritt kann sinnvoll sein, wenn dort bessere Konditionen locken.


Ungünstige Zinsbindung gewählt? Hier unser Praxistipp!

Nicht immer sind alle Immobiliendarlehen mit derselben Zinsbindung versehen. Gerade bei den KfW-Darlehen sind kürzere Laufzeiten nicht ungewöhnlich. In solchen Fällen empfiehlt sich die zuvor genannte Lösung, d.h. der Restschuldbetrag wird bei der bestehenden Bank untergebracht. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Zinsbindungen kongruent sind, also miteinander übereinstimmen und zum selben Zeitpunkt enden. Der Vorteil einer solchen Lösung besteht darin, später die gesamten Restschuldbeträge zusammenfassen und ggf. auch die Bank wechseln zu können.


Beispiel: Angenommen das Hauptdarlehen hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, das KfW-Darlehen ist aber schon nach 10 Jahren ausgelaufen. Dann bietet es sich an, den Restschuldbetrag des KfW-Darlehens über 5 Jahre zu finanzieren.


Kein Grund zur Verunsicherung – wir beraten Sie umfassend!

Zugegeben, das gesamte Thema kann komplex und verwirrend erscheinen. Umso wichtiger ist es, sich von einem kompetenten Finanzierungsexperten beraten zu lassen. Unsere Spezialisten bieten eine unabhängige und somit neutrale Beratung. Ihr KfW-Darlehen läuft aus und Sie möchten mehr über Ihre konkreten Möglichkeiten erfahren? Wir beraten Sie gerne!


Das Baukindergeld startet am 18.09.2018


Die Bundesregierung hat eine weitere Maßnahme zur Förderung von Wohneigentum beschlossen: das Baukindergeld. Das entsprechende Gesetz tritt sogar rückwirkend in Kraft: Vom 1. Januar 2018 bis 31. Dezember 2020 geschlossene Kaufverträge oder Baugenehmigungen kommen in den Genuss der Förderung durch Baukindergeld.

Das Baukindergeld für junge Familien kann ab sofort beantragt werden. Dieser Zuschuss vom Staat zum Bau oder Kauf der ersten eigenen vier Wände soll Familien unterstützen, Wohneigentum zu bilden. Sie erhalten bis zu 12.000 Euro pro Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren.


Wer bekommt Baukindergeld?

Einen Anspruch auf das Baukindergeld haben Familien mit minderjährigen Kindern, die erstmalig Wohneigentum erwerben wollen. Darüber hinaus gelten noch weitere Bedingungen:

  • Der Anspruch gilt für alle notariell geschlossenen Kaufverträge und Baugenehmigungen1, die zwischen dem 1. Januar 2018 (rückwirkend) und dem 31. Dezember 2020 neu abgeschlossen bzw. erteilt werden.
  • Das zu versteuernde Haushaltsjahreseinkommen darf 90.000 Euro nicht übersteigen, wobei es zusätzlich einen Freibetrag in Höhe von 15.000 Euro für jedes weitere Kind gibt.
  • Die Antragsteller – also die Eltern – müssen Kindergeld beziehen bzw. einen Kinderfreibetrag erhalten.
  • Der Antrag kann nach Einzug in das Wohneigentum beantragt werden (Nachweis durch Meldebescheinigung). Der Förderantrag muss spätestens drei Monate nach Einzug oder im Fall des Erwerbs einer bereits selbstgenutzten Wohneinheit nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags gestellt werden.


Wie viel Baukindergeld gibt es?

Für ein einzelnes Kind erhalten Familien, die erstmalig eine Immobilie erwerben oder ein Eigenheim bauen, einen Zuschuss von 1.200 Euro im Jahr. Die Förderung läuft maximal zehn Jahre. Wird sie über diesen Zeitraum beantragt, so hat die Familie ein Plus von insgesamt 12.000 Euro.

Die Vorteile auf einen Blick:

  • Baukindergeld: 1.200 € pro Kind und Jahr!
  • Für einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren.
  • Die Beantragung und Auszahlung des Baukindergeldes erfolgt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Anträge werden online auf www.kfw.de/zuschussportal gestellt. Hier können ab März 2019 auch die für Gewährung der Förderung benötigten Nachweise hochgeladen werden.

Nähere Informationen zur Antragstellung, den Förderbedingungen und den benötigten Nachweisen finden Sie auf www.kfw.de/baukindergeld.


Die Einkommensgrenzen für das Baukindergeld
Das Baukindergeld soll Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen helfen, Wohneigentum zu schaffen. Daher gelten für den Bezug Einkommensgrenzen. Diese Grenzen sind allein nach der Zahl der Kinder gestaffelt. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen einer Familie darf maximal 75.000 Euro plus einem Kinderfreibetrag von 15.000 Euro betragen, damit sie in den Genuss des Baukindergeldes kommt.

Die Obergrenze des maximal jährlich zu versteuernden Haushaltseinkommens beträgt bei

  • einem Kind: 90.000 Euro
  • zwei Kindern: 105.000 Euro
  • drei Kindern: 120.000 Euro
  • vier Kindern: 135.000 Euro

Das Baukindergeld startet am 18.09.2018


14.09.2018

Sie haben in diesem Jahr ein eigenes Zuhause für Ihre Familie gekauft oder gebaut und sind schon eingezogen? Oder Sie haben es bald vor? Dann können Sie vom Baukinder­geld profitieren.

Das Baukinder­geld ist ein staatlicher Zuschuss, den Sie nicht zurück­zahlen müssen. Der Zuschuss soll es Familien mit Kindern und Allein­erziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentums­wohnung zu finanzieren. Pro Kind erhalten Sie 12.000 Euro, ausgezahlt in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro.

Die Voraussetzungen für Ihre Förderung

- In Ihrem Haushalt leben Kinder unter 18 Jahren für die Sie oder Ihr Partner Kindergeld erhalten.

- Ihr Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind

plus 15.000 Euro für

jedes weitere Kind.

- Sie haben frühestens am 01.01.2018 den Kaufvertrag unter­zeichnet oder die

Baugenehmigung erhalten.

- Ihr neues Zuhause ist derzeit Ihre einzige Wohn­immobilie.

Das Baukindergeld können Sie ab 18.09.2018 beantragen.